Ev Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir? (2026 Güncel Rehber + Gerçek Satış Örnekleri)
Ev Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir? (2026 Güncel Rehber + Gerçek Satış Örnekleri)
Ev satmak isteyenlerin en çok zorlandığı konu, doğru satış fiyatını belirlemektir. “Evim ne kadar eder?”, “Bu fiyat doğru mu?”, “Neden satılmıyor?” gibi sorular, yanlış fiyatlama nedeniyle aylarca ilanda kalan gayrimenkullerin en temel nedenidir.
Ev satış fiyatı; yalnızca metrekareye bakılarak değil, konum, piyasa koşulları, emsal satışlar, dairenin fiziksel durumu ve alıcı davranışları birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu rehberde, 2026 yılı güncel piyasa gerçeklerine göre ev satış fiyatı nasıl belirlenir, adım adım açıklıyoruz.
Ev Satış Fiyatı Nedir?
Ev satış fiyatı, bir gayrimenkulün piyasa koşullarında, makul sürede, gerçek bir alıcıya satılabileceği rakamdır. Bu rakam;
Satıcının istediği fiyat
Komşunun söylediği fiyat
İlan sitelerinde görünen fiyat
değil, gerçekleşmiş satışlar ve talep dengesi üzerinden oluşur.
Ev Satış Fiyatı Belirlerken Yapılan 3 Büyük Hata
1. Komşu Satışlarını Yanlış Okumak
“Yan daire şu fiyata satılmış” bilgisi, detay bilinmeden doğru referans değildir. Kat, cephe, tadilat, pazarlık payı gibi farklar fiyatı ciddi şekilde değiştirir.
2. İlan Fiyatını Satış Fiyatı Sanmak
İlan sitelerindeki rakamların büyük bölümü satılmamış fiyatlardır. Gerçek satış bedeli çoğu zaman ilanın altındadır.
3. Ekspertiz = Satış Fiyatı Sanmak
Ekspertiz raporu, bankanın risk analizidir. Piyasa satış değeriyle birebir örtüşmek zorunda değildir.
Ev Satış Fiyatını Belirleyen Temel Faktörler
1. Konum (Lokasyon Etkisi)
İlçe
Mahalle
Ulaşım
Sosyal donatılar
Bölgesel talep
Aynı daire planı, farklı mahallelerde %30–40 fiyat farkı yaratabilir.
2. Metrekare ve Plan
Net m²
Brüt m²
Oda dağılımı
Kullanılabilir alan
Alıcılar artık sadece m² değil, yaşanabilir alan arıyor.
3. Bina Yaşı ve Yapı Durumu
Yeni bina
Kentsel dönüşüm potansiyeli
Deprem yönetmeliği
İskân durumu
Özellikle 2026 itibarıyla bina yaşı, fiyatı doğrudan etkileyen ana faktörlerden biri haline gelmiştir.
4. Dairenin Fiziksel Özellikleri
Kat
Cephe
Manzara
Balkon
Asansör
Otopark
Aynı binada bile kat farkı %10–15 fiyat değişimi yaratabilir.
5. Piyasa Koşulları ve Talep
Faiz oranları
Konut kredisi erişimi
Bölgedeki arz-talep dengesi
Mevsimsel hareketlilik
Doğru fiyat, bugünün piyasasına göre belirlenir; geçmişe göre değil.
Emsal Karşılaştırma Yöntemi (En Güvenilir Yöntem)
Ev satış fiyatı belirlemede en sağlıklı yöntem emsal karşılaştırmadır.
Bu yöntemde:
Aynı bölgede
Benzer özellikte
Son 3–6 ay içinde satılmış daireler baz alınır
Satılmamış ilanlar değil, gerçekleşmiş satışlar dikkate alınır.
Gerçek Satış Örneği (Saha Deneyimi)
Pendik’te bulunan 3+1 bir daire için:
İlk ilan fiyatı: 4.950.000 TL
İlanda kalma süresi: 6 ay
Gelen teklifler: Yok
Detaylı emsal analizi sonrası:
Doğru satış fiyatı: 4.350.000 TL
Satış süresi: 21 gün
Pazarlık payı: %3
Yanlış fiyat → görünmez ilan Doğru fiyat → hızlı satış
Bölgeye Göre Fiyatlama Neden Önemlidir?
Her bölgenin alıcı profili farklıdır.
Pendik’te:
Aile odaklı talep
Ulaşım ve site konsepti ön planda
Kurtköy’de:
Yatırımcı ağırlıklı
Yeni bina ve amortisman süresi önemli
Kartal’da:
Manzara ve ulaşım primi
Kentsel dönüşüm etkisi
Tek tip fiyatlama, yanlış sonuç doğurur.
Ekspertiz Değeri ile Satış Fiyatı Arasındaki Fark
Ekspertiz:
Banka için hazırlanır
Temkinli hesaplanır
Kredi riskini baz alır
Satış fiyatı:
Piyasa talebine göre oluşur
Alıcı davranışı belirleyicidir
Bu iki rakam çoğu zaman aynı değildir.
Ev Satış Fiyatı Nasıl Optimize Edilir?
Doğru fiyat + pazarlık payı
Profesyonel ilan metni
Gerçek fotoğraflar
Bölgeye uygun pazarlama
Tek yetkili danışman modeli
Yanlış fiyatlı bir evi, ne kadar iyi pazarlarsanız pazarlayın, satmak zordur.
Ev Satış Fiyatı Belirlerken Profesyonel Destek Neden Önemli?
Piyasayı masa başında değil, sahada yaşayan danışmanlar;
Alıcı psikolojisini bilir
Gerçek satışları görür
Bölgesel farkları doğru okur
Bu rehber, RE/MAX Gold bünyesinde aktif olarak satış yapan danışmanların saha deneyimlerine dayanarak hazırlanmıştır.
Sık Sorulan Sorular
Evimi yüksek fiyata koyarsam ne olur?
İlan süresi uzar, ilan eskir, alıcı güveni azalır.
Ev satış fiyatı sonradan düşürülmeli mi?
Evet, ancak bu stratejik ve kontrollü yapılmalıdır.
Emlakçı fiyatı yükseltir mi?
Profesyonel danışman fiyatı değil, satış ihtimalini optimize eder.
Sonuç: Doğru Fiyat = Hızlı Satış
Ev satış fiyatı belirlemek bir tahmin değil, veri + deneyim + piyasa okuması işidir. Yanlış fiyat, evin değerini düşürür. Doğru fiyat, süreci hızlandırır.
