Mortgage Nedir? Türkiye’de Adım Adım Mortgage Rehberi (2026 Güncel)

Ev sahibi olmak isteyenlerin en çok karşılaştığı kavramlardan biri mortgage sistemidir. Özellikle Türkiye’de konut fiyatlarının yükselmesiyle birlikte, mortgage kredisi hem ilk kez ev alacaklar hem de yatırımcılar için önemli bir finansman yöntemi haline gelmiştir.

Peki mortgage nedir, Türkiye’de mortgage sistemi nasıl işler ve mortgage başvurusu yaparken nelere dikkat edilmelidir?
Bu rehberde mortgage kavramını tanımın ötesine geçerek, adım adım ve tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

Mortgage Nedir?

Mortgage, satın alınacak konutun bankaya ipotek edilmesi karşılığında verilen uzun vadeli bir konut finansmanı türüdür. Mortgage kredisi kullanıldığında, konut borç bitene kadar bankanın teminatı olarak ipotekli kalır.

Türkiye’de mortgage sistemi, halk arasında genellikle “konut kredisi” olarak adlandırılır. Ancak mortgage, konut kredisine göre daha geniş bir finansman ve teminat yapısını ifade eder.

Kısaca mortgage:

• Uzun vadeli bir konut finansmanıdır
• Konut ipotek altına alınır
• Taksitli ödeme sistemiyle geri ödenir
• Borç bitene kadar ipotek devam eder

Mortgage Türkiye’de Nasıl Çalışır?

Türkiye’de mortgage sistemi belirli aşamalardan oluşur. Süreç bankalar arasında küçük farklılıklar gösterse de temel adımlar aynıdır.

1. Konut Seçimi

Mortgage başvurusu yapabilmek için satın alınacak konutun iskânlı, kat mülkiyetli ve bankaların ekspertiz kriterlerine uygun olması gerekir.

2. Bankaya Mortgage Başvurusu

Kredi başvurusu sırasında bankalar;

• Gelir durumunu
• Kredi notunu

Mevcut borçluluk oranını
değerlendirir.

3. Ekspertiz Süreci

Banka, satın alınacak konut için bağımsız bir ekspertiz raporu talep eder. Kredi tutarı, ekspertiz değerinin belirli bir yüzdesi üzerinden hesaplanır.

4. Kredi Onayı ve İpotek

Kredi onaylandıktan sonra tapu işlemleri sırasında konut üzerine ipotek konulur.

5. Ödeme Süreci

Mortgage kredisi, genellikle 120 aya kadar vadelendirilebilir. Ödeme planı sabit veya değişken faizli olabilir.

Mortgage ile Konut Kredisi Arasındaki Fark Nedir?

Türkiye’de mortgage ve konut kredisi kavramları sıklıkla karıştırılır.

Konut kredisi, mortgage sisteminin bir parçasıdır. Mortgage ise daha geniş bir yapıyı ifade eder:

• Mortgage, ipotekli konut finansmanının genel adıdır
• Konut kredisi, mortgage sisteminin uygulama biçimidir
• Mortgage, uzun vadeli ve teminatlıdır
• Konut kredisi, mortgage altyapısıyla sunulur

Yani Türkiye’de kullanılan konut kredileri, fiilen mortgage sistemine dayanır.

Mortgage Türleri Nelerdir?

Mortgage kredileri faiz yapısına göre farklı türlere ayrılır:

Sabit Faizli Mortgage

Faiz oranı kredi süresi boyunca değişmez. Aylık ödeme tutarı sabittir.

Değişken Faizli Mortgage

Faiz oranı piyasa koşullarına göre değişebilir. Aylık taksitler artabilir veya azalabilir.

Karma Mortgage

Kredinin bir bölümü sabit, bir bölümü değişken faizlidir.

Mortgage Başvurusu İçin Gerekli Şartlar

Mortgage kullanabilmek için bankaların aradığı temel şartlar şunlardır:

• Düzenli ve belgelenebilir gelir
• Yeterli kredi notu
• Satın alınacak konutun banka kriterlerine uygun olması
• Peşinatın hazır olması

Genellikle bankalar, konut değerinin %80’ine kadar kredi kullandırır. Kalan tutar peşinat olarak ödenir.

Mortgage Avantajları ve Dezavantajları

Mortgage Avantajları

• Uzun vadeli ödeme imkânı
• Peşin ödeme zorunluluğunu azaltır
• Ev sahibi olmayı erişilebilir kılar

Ödeme planı kişiye göre şekillendirilebilir

Mortgage Dezavantajları

• Uzun vadede toplam maliyet artabilir
• Faiz oranlarına bağlı riskler bulunur
• Ödeme aksarsa ipotek riski oluşur

Mortgage Hesaplama Nasıl Yapılır?

Mortgage hesaplaması şu unsurlara göre yapılır:

• Kredi tutarı
• Faiz oranı
• Vade süresi

Örneğin;
1.000.000 TL’lik bir konut için %80 kredi kullanıldığında, 800.000 TL mortgage kredisi çekilebilir. Faiz oranı ve vade süresi aylık ödeme tutarını doğrudan etkiler.

Mortgage hesaplama yaparken yalnızca aylık taksit değil, toplam geri ödeme tutarı da mutlaka dikkate alınmalıdır.

İlk Kez Ev Alacaklar İçin Mortgage Tavsiyeleri

• Kredi notunuzu önceden kontrol edin
• Aylık taksitlerin gelirinizin %40’ını geçmemesine dikkat edin
• Ekspertiz değerini mutlaka öğrenin
• Tapu ve ipotek sürecinde profesyonel destek alın

Mortgage Hakkında Sık Sorulan Sorular

Mortgage nedir?
Mortgage, ipotekli konut finansman sistemidir.

Mortgage ile ev kredisi aynı mı?
Türkiye’de konut kredileri mortgage sistemiyle çalışır.

Mortgage kaç yıl vadeli olur?
Genellikle 120 aya kadar vade uygulanır.

Mortgage borcu bitince ne olur?
Borç kapandığında ipotek kaldırılır ve konut tamamen size ait olur.

Mortgage Doğru Planlanırsa Güçlü Bir Finansman Aracıdır

Mortgage sistemi, doğru planlama ve profesyonel destekle kullanıldığında ev sahibi olmayı mümkün kılar. Ancak faiz oranları, vade süresi ve ödeme gücü doğru analiz edilmeden yapılan mortgage başvuruları uzun vadede risk oluşturabilir.

Bu nedenle mortgage sürecinde doğru danışmanlık almak, en az kredi seçimi kadar önemlidir.