İstanbul’da Arsa Metrekare Fiyatları Nasıl Belirlenir? | Uzman Değerleme Analizi (2025)

İstanbul’da arsa değerleme; Türkiye’nin en karmaşık, çok değişkenli ve profesyonel analiz gerektiren gayrimenkul süreçlerinden biridir. Şehrin hem coğrafi hem de kentsel gelişim dinamikleri, arsa fiyatlarının mahalle seviyesinde bile dramatik biçimde değişmesine neden olur. Bu nedenle İstanbul’da bir arsanın “gerçek metrekare fiyatını” belirlemek için yalnızca emlak ilanlarına bakmak yeterli değildir; imar mevzuatı, plan notları, emsal analizi, parsel niteliği, belediye verileri, altyapı durumu ve gelecek proje etkileri birlikte değerlendirilmelidir.

Aşağıdaki analiz, uzman değerleme standartlarında hazırlanmış olup; SPK, TDUB, TUDES, Uluslararası Değerleme Standartları (UDS) ve kamusal planlama mevzuatı çerçevesinde derlenmiştir.

1. İmar Durumu: Arsanın Ekonomik Değerini Belirleyen Asıl Unsur

İstanbul’da bir arsanın metrekare değeri, imar hakkı ölçüsünde değer kazanır.

Değerlemede kullanılan temel formül:
Arsa Değeri = (Emsal × Parsel Alanı × Birim İnşaat Maliyeti) – Proje Maliyetleri

Burada en kritik kalem emsal (KAKS) değeridir.

KAKS (Emsal) Nedir?

Bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler.
Örneğin:

• 500 m² arsa
• Emsal 1.50
• Toplam inşaat hakkı = 750 m²
• Bu nedenle yüksek emsal = yüksek arsa fiyatı.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) Nedir?

Arsanın zemin katında ne kadar alan kaplanabileceğini belirler.

KAKS + TAKS birlikte arsanın proje potansiyelini ve ekonomik değerini oluşturur.

İstanbul’da aynı lokasyonda:

• 0.50 emsalli bir arsa
• 1.80 emsalli arsanın 3–5 katı fiyata çıkabilir.

Bu nedenle imar planı arsa değerinin %60’ını belirler.

2. Parselin Niteliği: Arsa mı Tarla mı? (En Çok Yanlış Bilinen Konu)

İstanbul’da çok sayıda tarla vasıflı arazi, “arsa” diye pazarlanmaktadır.
Bu hukuken ve yatırım açısından büyük risk oluşturur.

Niteliklere göre metrekare fiyat farkı:

Tarla vasıflı bir yerin imara açılıp açılmayacağı kesin değildir.
Bu nedenle değerleme uzmanları önce nitelik tespiti yapar.

“İstanbul’daki arsanın gerçek değerini öğrenmek için hemen tıkla — uzman ekibimiz imar, emsal, kadastro ve piyasa verilerine göre profesyonel değerleme raporunu senin için hazırlasın.”

3. Parsel Geometrisi ve Cephe Uzunluğu

Arsa değerlemede parselin şekli, cephesi, ölçüleri teknik olarak önemlidir.

Değeri artıran unsurlar:

• Köşe parsel
• 15 metreden uzun cadde cephesi
• Kare veya dikdörtgen forma yakın parsel
• Düz topoğrafya
• Yola iki cepheli imarlı parseller

Değeri düşüren unsurlar:

• Üçgen, dar, yamuk form
• %10 üzeri eğimli zemin
• 5 metre altı dar cephe

Arsa ne kadar “kullanılabilir” ise değeri o kadar yüksektir.

4. Ulaşım ve Kentsel Gelişim Aksları

İstanbul’da arsa değerini belirleyen ikinci en büyük parametre ulaşım projeleridir.

En yüksek değer artışı yaratan unsurlar:

• Metro hatları (Pendik–Tuzla–Sabiha Gökçen–Kaynarca)
• Marmaray bağlantıları
• TEM – E5 kavşak noktaları
• Yeni otoyol ve bağlantı yolları
• Havalimanına yakınlık
• Bölgesel dönüşüm alanları

Örnek:
Sabiha Gökçen Metro Hattı açıklandığı gün Pendik / Şeyhli / Kurtköy çevresinde arsa fiyatları %32’ye kadar yükseldi.

5. Emsal ve Piyasa Karşılaştırması (Profesyonel Değerleme Yöntemi)

Bir arsanın metrekare fiyatını belirlemede en bilimsel yöntem:
Emsal karşılaştırma analizidir.

Uzmanlar şunları karşılaştırır:

• Aynı imar
• Aynı bölge
• Benzer büyüklük
• Benzer cephe
• Benzer topoğrafya
• Aynı fonksiyon (konut/ticari)

Bu veriler, arsanın piyasa içindeki gerçek değerini ortaya çıkarır.

Bu analiz SPK değerleme raporlarında zorunlu yöntemdir.

6. Rayiç Bedel Gerçek Değer Değildir (Sık Yapılan Yanılgı)

Rayiç bedel, belediyelerin vergi bazlı olarak belirlediği değerdir.
Gerçek piyasa değeri ile hiçbir zaman aynı değildir.

İstanbul’da rayiç bedel:

• Gerçek değerin %25–55 altındadır
• Yatırım kararı için kullanılamaz
• Sadece tapu harçlarının hesaplanması içindir
• Bu nedenle rayiç bedel ≠ piyasa değeri.

7. Altyapı, Yol ve İfraz Durumu

• Arsanın altyapısı gelişmişse fiyat artar.
• Değer artıran altyapı unsurları:
• Elektrik şebekesi
• Su – kanalizasyon hattı
• Doğalgaz
• Açık yol bağlantısı
• Parsel düzenlemesi yapılmış olması (18. madde uygulaması)

İstanbul’da “yola cephesi olmayan” parsellerde değer %40–70 düşebilir.

8. Bölgesel Değer Artışı Analizi: İstanbul Örnekleri

Pendik – Kurtköy – Şeyhli – Sabiha Gökçen Çevresi

Metro + havalimanı sinerjisi

Ticari imarlı arsalar 22.000 TL/m²’ye kadar yükseldi.

Arnavutköy – Kanal İstanbul Aksı

• Spekülatif hareket yüksek
• İmar değişikliği riski yüksek
• Tarla + plansız arsa ağırlıkta

Silivri – Çatalca

• Geniş metrekareler
• Uzun vadeli yatırım
• Tarladan arsaya dönüş beklentisi yoğun

Tuzla – Orhanlı – Akfırat

• Sanayi + teknoloji bölgeleri
• Emsal yüksek
• Ticari parseller yüksek talep görüyor

Bu analizler sürekli güncellenmeli ve resmi kaynaklar üzerinden kontrol edilmelidir.

9. Arsanın Üzerindeki Kısıtlamalar ve Şerhler

Arsa fiyatını olumsuz etkileyen kısıtlamalar:

• Kamulaştırma kararı
• Terk alanı (yol, park, donatı alanı)
• SİT alanı
• Acele kamulaştırma riski
• Dere koruma bandı
• Hazine – orman – mera niteliği
• İmar planı askı sürecindeki değişiklikler

Bu nedenle kadastro ve plan notları uzman tarafından analiz edilmelidir.

10. Profesyonel Değerleme Yöntemleri (TDUB – UDS Standartları)

Bir arsanın gerçek değerini belirlemek için kullanılan yöntemler:

• Emsal Karşılaştırma Yöntemi (En güvenilir)
• Gelir Yaklaşımı
• Maliyet Yaklaşımı
• Arsa Artık Değer Yöntemi (Proje geliştirme arsalarında)

Örneğin:
Bir ticari arsada gelir yaklaşımı şu formülle hesaplanır:

Değer = (Kira Geliri – Giderler) / Kapitalizasyon Oranı

Konut arsalarında ise genelde:

Emsal karşılaştırma + imar hakkı + altyapı analizi birlikte kullanılır.

Sık Sorulan Sorular (Genişletilmiş SSS – SEO Uyumlu)

1) İstanbul’da arsa fiyatlarını belirleyen ana kriter nedir?

En büyük faktör imar hakkı (emsal). Emsal ne kadar yüksekse m² fiyatı da o kadar artar.

2) Rayiç bedel neden yeterli değil?

Rayiç bedel yalnızca vergi içindir; piyasa fiyatından çok düşüktür.

3) Tarlanın imara açılacağı nasıl anlaşılır?

Kesin olarak anlaşılmaz. İBB planları, askı süreçleri ve belediye strateji planları kontrol edilmelidir.

4) Köşe parseller neden daha değerlidir?

Cephe uzunluğu fazla olduğundan ticari kullanım ve proje potansiyeli yüksektir.

5) İstanbul’da en hızlı değerlenen bölgeler neresi?

Pendik, Tuzla, Arnavutköy, Şile, Çekmeköy ve Beylikdüzü aksları son 3 yılda öne çıkmıştır.

6) Bir arsanın gerçek m² değeri nasıl hesaplanır?

Emsal karşılaştırması, imar analizi, parsel şekli, altyapı, bölge projeleri ve piyasa verileri birlikte değerlendirilir.

7) Arsa yatırımında en büyük risk nedir?

Nitelik yanlışlığı: “tarla → arsa” diye satılması.